记者昨天从市政府召开的全市加快城市更新实施工作动员会上获悉，新近出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）中，在对历史用地的处置问题方面，明确了政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。 市规划和国土资源委员会主任在会上对《暂行措施》进行了解读。

历史用地清理后，80%交股份公司用于更新

针对目前已完成审批的项目大量累积的现状，《暂行措施》主要从城市更新历史用地处置、城市更新地价政策、城市更新项目的实施管理等三个方面提出对策。

《暂行措施》明确，城市更新涉及历史用地的适用范围为以下三个条件的建成区：一是在经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内；二是属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地；三是用地手续不完善，用地行为发生在2007年6月30日之前。原农村集体经济组织继受单位（编者注：一般为现在的社区集体股份公司）作为唯一的土地确权主体。

市规划国土委主任王幼鹏介绍，《暂行措施》是为了解决已列入城市更新计划的历史用地处理问题，而不是对历史用地处置的全面铺开，体现了在一定范围内封闭运行、结果可控的原则。

在对于历史用地的处置方式上，《暂行措施》明确了采取“房地分离、确定权益”的处置方式，即地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。

针对处置后土地的出让，《暂行措施》也有明确，即可通过协议方式出让给项目实施主体。在地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价。

王幼鹏表示，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理，与每一栋房屋进行申报、接受处理、缴纳地价和罚款的做法相比，更为简洁高效，符合通过城市更新一揽子解决历史遗留问题的原则。同时，经过测算，相比通过“两规”、“三规”等政策进行历史遗留违法建筑处理，此确权方式更多地保障了政府收益和公共利益。

《暂行措施》还明确，市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[2006]258号）确定的70个旧城旧村改造项目可通过协议方式出让。
 

引入市场评估机构，与法定机构各占一半权重

城市更新地价政策是《暂行措施》的第二大内容，其中对于各区政府及市场主体普遍反映的“工改工”（编者注：旧工业区升级改造，仍为工业用途）项目配套设施计收市场评估地价不合理、公告基准地价上调对城市更新项目造成影响、市场地价评估机制不完善等问题分别予以了解决。

《暂行措施》规定，在限定自用的情况下，配套设施地价应当按照“工改工”项目适用的政策计收。其中，配套商业设施地价按照公告基准地价全额计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定，即根据配套设施的实际功能按照公告基准地价的50%计收。同时也规定，配套设施进入市场销售的，则应当按照市场评估地价标准补缴地价。

据悉，在“工改工”项目中规划一定比例的配套设施符合产业发展对土地多样性和差异化的需求，有利于提高土地利用效率，应当予以鼓励。同时，“工改工”项目配套设施的主要功能是工业或产业配套用房，与完全的商业、办公等经营性用途存在差异。

在城市更新项目市场地价评估方面，《暂行措施》则提出了两项具体措施，一是引入市场评估机构参与地价评估，法定机构和市场评估机构的评估结果各占一半权重；二是基于城市更新项目谈判过程艰难、运作周期较长、用地贡献等特殊性，地价金额按照上述评估结果的85%计收。

按照现行政策，城市更新单元规划是协调各方利益的重要依据，《暂行措施》以城市更新单元规划的批准时间，作为分界点，考虑从规划批准到各分期办理用地出让手续所需的时间，在公告基准地价的适用时点上作出区分：即项目首期在城市更新单元规划批准之日起两年内办理用地出让手续的，按照城市更新单元规划审批时的公告基准地价标准执行；二期在首期的基础上延长一年；三期及后续各期在首期的基础上延长两年。未在规定时间内办理用地出让手续的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。

《暂行措施》提出，城市更新项目的地价可以不计息分期缴交，其中，由于按照市场评估地价标准计收的部分一般涉及的地价金额较大，首次缴付比例不低于30%，其余不低于50%，余款一年内交清。

城市更新项目全过程将网上监管

据了解，目前全市城市更新计划内项目300多项，项目协调、审批、实施、监管任务繁重，审批事项复杂。《暂行措施》要求，在市规划国土委实行城市更新审批业务的集中管理，在市政府其他职能部门和各区推行城市更新的优先集中审批，各区要明确相关职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管，同时强调区政府的组织实施职能并要求落实到位，将项目推进情况定期上报市领导小组。

《暂行措施》还要求市规划国土委建立城市更新项目的全过程网上监管系统，并定期将进度上报市领导小组。同时，对于长期不予推动的项目，根据有关规定进行计划清理，从而倒逼市场开发主体积极高效地实施已完成审批的城市更新项目，有效防止项目的倒卖和囤地现象。

□专家观点

综合开发研究院

区域发展规划研究所副所长彭坚：

土地利用

将更高效

对于将历史用地的80%交由继受单位进行城市更新、20%纳入政府土地储备，综合开发研究院（中国·深圳）区域发展规划研究所副所长彭坚认为，深圳存在不少历史用地且急需再度开发，最新的政策反映出政府期望能高效利用土地。这有利于政府进行通盘的规划和考量，明确这些地块如何进行产业升级和土地优化利用。对于纳入城市更新项目中的15%也将纳入政府土地储备，彭坚认为，城市更新本身就是优化历史用地的方式之一，进行了城市更新之后的土地，其中的15%继续纳入政府土地储备，这也意味着优化后的土地能提升储备用地的功能，有助于政府进一步高效利用这块土地。从历史用地到城市更新用地，初看是一块土地的变身，细看却是城市更新中功能日趋完善和强大的过程。